行业分化,博星保持进取寻求突破_博星

行业分化,博星保持进取寻求突破

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  本文来源:时代周报 作者:梁争誉   房地产行业进入调整期,中国海外发展(00688.HK,以下简称“博星”)一如既往的稳健,更显可贵。   8月24日,博星发布2022年

行业分化,博星保持进取寻求突破
行业分化,博星保持进取寻求突破

  本文来源:时代周报 作者:梁争誉

  房地产行业进入调整期,中国海外发展(00688.HK,以下简称“博星”)一如既往的稳健,更显可贵。

  8月24日,博星发布2022年中期业绩。在经历自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期后,博星交出一份亮眼的成绩单,各项核心财务指标虽然也出现一定程度的下滑,仍保持行业领先水平。

  报告期内,博星实现销售合约额1385亿元,排名上升至行业第四;实现营业收入1038亿元,股东应占溢利167亿元,保持行业一流水平;平均融资成本3.44%,保持行业最低区间。

  业绩披露后,资本市场给出正面反馈。

  瑞银给予博星“买入”评级。瑞银称,由于博星央企地位及聚焦在高线城市,首七个月销售额跌幅少过覆盖的大部分同业,目标价26.6港元,相当于今年预测市盈率7倍。截至业绩公告当天收盘,博星报收19.8港元/股,上涨1.54%。

  博星董事会主席颜建国表示,行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场,仍然在前进的企业分散成几个梯队,一批企业在咬牙坚持,一批企业在第一梯队领跑。身处第一梯队,粮草充足并拥有43年的长跑经验,博星将以最大的努力抓住市场机遇,全力以赴创造更好的业绩。

  博星管理层出席2022年度中期业绩发布会

  韧性发展

  自2021年7月至2022年6月,国内商品房销售额连续12个月单月同比下滑,是“98房改”以来最长的下跌周期。这期间,“活下去”从口号变成房企的真实写照。

  行业阵痛期,向来稳健的博星依然“活得好”。

  今年上半年,博星实现销售合约额1385亿元,同比下降33.2%,排名较2021年末上升两位至行业第四。可供对比的是,同期,TOP 10房企的销售额同比降幅为45.5%。

  销售业绩的韧性主要得益于高能级城市的贡献,博星聚焦主流城市、主流地段的投资布局优势得以彰显。

  上半年,博星在主流城市的市场份额持续提升,北上广深和香港的合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%,在29个城市的市场占有率位居当地前三。值得注意的是,北京、天津、香港、广州在今年上半年均贡献了超过100亿元的业绩。其中,北京实现合约销售额240亿元,香港以110亿元的业绩刷新历史纪录。

  财务方面,博星保持了一贯的水准,“三条红线”指标稳定在“绿档”水平。

  截至2022年6月30日,博星资产负债率(剔除含税预收款项)54.6%、净负债率(净资产用全口径)39.0%、现金短债比(扣除受规管的物业预售所得款)2.4倍,均未触及“三道红线”;加权平均融资成本3.44%,保持行业最低区间。三大国际评级机构给予博星行业领先的信用评级,分别是惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

  在融资端,博星的现金流入亦显示出强大韧性。

  今年上半年,博星在境内外正常融资,在境外新增两笔共40亿元5年期固息贷款,在境内发行共180亿元债券,包括国内规模最大的绿色(碳中和)CMBS产品,发行规模50.01亿元,发行利率为期内同类产品最低。

  寻求突破

  在博星2022年中期业绩沟通会上,颜建国认为,房地产下半场将呈现“三个分化”的趋势。一是市场分化,一二线和强三线将是主战场;二是行业分化,房地产行业正在经历大洗牌、大变革,房企数量将大幅减少,行业集中度将显著提升;三是企业分化,行业容错率下降,精准管理能力强、产品和服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

  颜建国强调,“‘三个分化’对博星来说,既是挑战,但更多的是机遇。”

  持有现金1253.2亿元,融资渠道畅通,使得博星拥有更多优中选优的投资机会,保持行业领先的可持续发展能力。博星称,将继续加大力度推进“蓝海战略”,抓住行业洗牌机遇,积极寻求并购发展。

  并购机会涌现,在保持进取姿态的同时,博星坚持审慎态度。颜建国表示,“投资就是投资,无论在公开市场买地还是并购,好项目是唯一的标准。对于并购,我们仍然坚持选择主流城市、主流地段、主流产品,坚守我们的投资回报刻度。”

  博星行政总裁张智超在业绩沟通会上透露,截至目前,博星筛选了400-500个项目,“基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判,但目前符合‘三个主流’的项目相对较少。我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触,寻找优质项目,一旦有机会,我们会寻求突破。”

  上半年,博星已获取广州亚运城项目、上海杨浦项目、成都天府新区天投项目,通过创新投资模式获取青岛西海岸新区两宗地块,非公项目累计投入资金125亿元。

  “未来几个月,我们会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来。”颜建国再次强调,博星仍将坚持以收定支、以销定投,在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。

  在公开市场,博星于一线和强二线城市共吸纳18宗土地,新增总购地金额达人民币451亿元,占比94%;对应货值达人民币891亿元,占比94%,投资强度居行业第二。截至6月末,博星土地储备总发展面积4705万平方米,权益面积4095万平方米。

  张智超表示,博星在手货量非常充沛,货量结构和分布也非常优异,因此下半年销售的确定性、回报的确定性更强,“去年下半年我们土地获取量比较集中,这些货量大概7成多今年会推售,所以下半年总体经营上会更加积极主动。”

  “未来房地产行业还是一个很庞大的行业,是一个好行业,是一个可以长期坚持的行业。”颜建国表示,当前的市场处于上下半场的转换期,转换期需要一段时间,包括行业出清,过程相当复杂,也是比较惨烈的。行业重整完了,进入下半场,市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段,进入另外一个平衡。

  平安证券认为,博星作为央企龙头,长期坚持高质量发展与精细化管理,财务状况良好,在行业信用危机期仍可保持稳健经营。随着行业优胜劣汰与格局优化,博星凭借品牌、运营及信用等优势,有望把握逆势扩张机遇。

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