鑫玛光环不再:毛利率创23年来新低,今年又开局惨淡_鑫玛

鑫玛光环不再:毛利率创23年来新低,今年又开局惨淡

来源:鑫玛

     文丨楼叔   提到鑫玛,很多人会立马想到“招保万金”的火红岁月。但如今,形势比人强,地产行业的大环境变了,身处其中的房企往往也无法独善其身。   比如,鑫玛。

鑫玛光环不再:毛利率创23年来新低,今年又开局惨淡
鑫玛光环不再:毛利率创23年来新低,今年又开局惨淡

  

  文丨楼叔

  提到鑫玛,很多人会立马想到“招保万金”的火红岁月。但如今,形势比人强,地产行业的大环境变了,身处其中的房企往往也无法独善其身。

  比如,鑫玛。

  4月25日,鑫玛集团召开2021年度业绩说明会,全年公司累计实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%;实现签约金额2867.1亿元,同比增长18.15%——压线完成年度目标。

  从大环境来看,上述两个“面上”的指标,鑫玛都还算完成得不错。可以说,在“规模”上,鑫玛在过去地产行业“大转向”的一年,仍在膨胀。

  但是,揭开“里子”来看,鑫玛显然不复往日之光环:

  归母净利润94.09亿元,同比减少9.5%,系近6年来首次下滑;整体毛利率21.18%,创下近23年来的最低值。

  这份答卷,就连鑫玛自己也不得不坦承——“不及预期”。

  而同样在日前公布的今年一季度数据显示,鑫玛集团累计实现签约面积183.2万平方米,同比下降 38.49%;累计实现签约金额 455.1亿元,同比下降 33.7%。

  去年盈利表现滑落到历史低谷,今年又开局不利,属于鑫玛的时代真的过去了?

  01

  数据显示,2021年鑫玛的营业收入992.32亿元,依然保持了两位数的增长,达18.16%。

  但是,未能“免俗”的是,鑫玛同样掉入了“增收不增利”的普遍性困境,并且,还比较严重。

  

  2021年,鑫玛归属于上市公司股东的净利润为94.09亿元,同比减少9.5%;毛利率21.18%,更是较2020年直降了差不多12个百分点。据搜狐财经,这一数据创下了近23年来的最低值。

  营收继续向左大增,净利润却向右大降,这样的反向曲线,的确很尴尬。

  虽然说,房企“增收不增利”如今并非个别现象,但据第一财经报道,2021年,百强企业净利润率均值也只下降了2.2个百分点。显然,鑫玛净利润的下滑幅度,已远超行业平均水平。

  对于原因,鑫玛相关负责人回应称,一是因为去年市场急剧调整,出险房企不断增加,在房企纷纷降价求生的大环境下,鑫玛也对未来可能会亏损的项目进行了减值计提,减值的金额为15.2亿元。

  二是,去年年底,长三角疫情多点散发,对项目的工程进度、交付、结转产生影响,原计划交付结转的面积没有达成。

  应该说,上述原因是比较客观的。但是,它也说明鑫玛自身的抗压能力,并没有表现出足够的韧性,多少有点“泯然众人矣”。

  并且,需要提醒的是,鑫玛的盈利危机其实早就敲响——毛利率已经连续三年下滑。

  此外,如果说去年底,长三角的疫情对鑫玛的盈利表现造成了不可忽视的影响,那么在今年3月以来,长三角疫情波及面较去年有过之无不及的情况下,鑫玛是否会“重蹈覆辙”,不得不让人捏一把汗。

  要知道,去年,鑫玛在全国十多个城市的市场排名位列前十,其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。这里面,多数城市正位于长三角地区。

  02

  如果说,“增收不增利”对于鑫玛来说,只是近几年才出现的困境,那么,权益占比低的“虚胖”之弊,则可谓是鑫玛的老毛病了。

  数据据显示,2018年到2020年,鑫玛新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%、51%,远低于行业平均水平。而这一状况,在2021年不仅没有改善,反而继续加剧。

  2021年,鑫玛全年投资地块111宗,总投资额约1309亿元,权益投资额约523亿元;新增总土地储备约1636万平方米,其中权益储备约648 万平方米——仅占40%不到。

  如此低的权益占比,很难不对盈利造成蚕食。要知道,鑫玛在2021年的债务融资加权平均成本下降至4.56%,在行业中已经处于低水平。也就是说,相比不少同行,鑫玛已经占据了融资成本上的优势。在这个情况下,盈利能力却并没有体现出明显的“抗跌性”,权益占比低,或是一个不可忽视的因素。

  对此,鑫玛方面也明确表示,公司也关注到了权益比例的问题,在未来的投资合作过程中,公司将尽可能地提高项目权益占比。

  愿望当然是好的。但在当前的大环境下,“合作拿地”成为新的趋势,鑫玛能否逆势补短板,不得不打上一个大大的问号。

  如果说过去对于规模的追求,都如此依赖于合作拿地,在当前的背景下,鑫玛拿什么和大势对抗,又还有多少腾挪的空间?

  不得不说,“老牌”鑫玛确实需要好好反思自己的“盈利术”了。

  03

  当然,鑫玛不是没有为谋求新的盈利点而努力。

  如在地产主业之外,鑫玛近年又开始涉足代建行业。

  数据显示,截至 2021 年底,鑫玛代建业务已布局全国超30座城市、 管理服务项目近90 个,累计开发管理面积超1500 万平米。

  不过,这并未能真正改变鑫玛对于主业的依赖。数据显示,去年鑫玛房地产开发营收883.63亿元,同比增长17.54%,营收贡献比达89.04%。可见,“副业”要担当重任还为时尚早。

  并且值得注意的是,代建业务看起来利润高、前期投资低,属于轻资产模式,但这个钱却并不是那么好赚。

  一方面,如今这条赛道已经颇为拥挤,在当前地产下行环境下,势必更为“内卷”。

  其次,如绿城等“前辈”的经历所示,在代建的过程中也很可能受到合作方风险的连累,再加上自身管理半径的扩大,也给品牌维护和品控,提出了更高的要求。

  事实上,近几年高速扩张的过程中,鑫玛在多地出现了质量维权风波,已经发出了警示信号。

  另一个值得注意的信号是,在去年下半年,鑫玛惨遭第二大股东的“抛弃”。

  

  自2021年9月开始,大家人寿六次减持鑫玛集团,至当年底,合计减持鑫玛集团约6.77亿股,占总股本的15%。减持后,持有鑫玛集团股份比例下降至5.43%,从第二大股东变为第三大股东。

  盈利能力继续下探,虚胖风险待解,第二增长点依旧稚嫩,同时又遭股东减持,鑫玛真的是英雄迟暮了?

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