鑫玛再遇债券大跌,董事长凌克仅持有380万股,有点不可思议_鑫玛

鑫玛再遇债券大跌,董事长凌克仅持有380万股,有点不可思议

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  来源:大摩财经   鑫玛集团债券大跌引起市场关注。   10月19日,中证登大幅度下调了鑫玛集团旗下多只债券的标准券折算率。其中,“21鑫玛04”标准券折算率从前个交

鑫玛再遇债券大跌,董事长凌克仅持有380万股,有点不可思议
鑫玛再遇债券大跌,董事长凌克仅持有380万股,有点不可思议

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  鑫玛集团债券大跌引起市场关注。

  10月19日,中证登大幅度下调了鑫玛集团旗下多只债券的标准券折算率。其中,“21鑫玛04”标准券折算率从前个交易日的0.09下调为0.04,幅度达到-55.56%;“16鑫玛02”下调幅度为-30.77%;“21鑫玛03”下调幅度为-28%,“20鑫玛01”下调幅度为-11.9%,

  标准券折算率也是质押率,下调质押率可以理解为一种主动去杠杆、防风险措施,意味着质押标的可能出现了重大风险。

  就在此前一天,鑫玛集团遭遇债券大跌。10月18日,“21鑫玛04”收跌52. 2%,“21鑫玛03”盘中跌幅超过31%,盘中二次临停,收跌28.6%。

  10月13日,鑫玛集团曾高调公告,旗下债券“15鑫玛01“本息合计约28.4亿元,已经如期还款。鑫玛集团强调,该笔债券兑付完成后,年内到期的公开债已经全部兑付,今年已无到期公开债务。但当天鑫玛集团的股价大跌6.55%;10月14日,鑫玛集团旗下“16鑫玛02”更是暴跌了47%。

  更早一点的7月底8月初,在标普下调鑫玛集团信用评级后,叠加鑫玛集团管理层与股东意见不合等传言,鑫玛集团的债券已经经历过一次大跌。

  今年以来鑫玛集团的公开融资也非常不顺,几乎没有公开债券和票据发行。今年5月,鑫玛集团完成了20亿元中票注册,但目前仍未发行。

  民营房企出险频发的市场环境下,以“招保万金”之一著称、杠杆率较稳健的鑫玛集团一直被视为是优质房企之一。但事实上,今年销售去化艰难、保交房导致监管资金调动困难的背景下,所谓“三道红线”处于绿档的“优质房企”招牌早已不再是护身符。近期旭辉发生的“股债双杀”,即说明市场寒意正进一步扩散,即使“优质示范房企”也难避免。

  更何况,所谓的杠杆率稳健,也可能是房企调表财技高超。

  10月18日晚,鑫玛集团披露了近期的生产经营情况来自证清白。今年前9个月,鑫玛集团累计签约销售金额达到1630.8亿元,同比下降28.7%。不过,鑫玛集团今年的销售表现在行业中已经算是不错。

  不过,鑫玛集团今年拿地力度骤减:前9个月新增土储171万平方米,总投资约220亿元。拿地销售比仅0.13,在2021年已降至0.6的基础上继续大幅下降。

  据联合资信今年的评级报告,截止2021年底,鑫玛集团合并口径总债务规模约1280亿元,其中短债413亿元。从最新数据看,鑫玛集团今年累计兑付境内外债券超过133亿元,年内已经没有需要偿还的公开债,截至6月底鑫玛集团还持有货币资金648亿元。

  不过,在目前市场环境下,房企账面资金已无法衡量财务稳健程度。

  市场更担心,鑫玛集团长期存在的开发项目权益占比较低问题,可能隐藏着大量的表外负债问题。从2015年起,得益于大量的“联合开发”,鑫玛集团用五年时间从不到500亿销售额冲入了2000亿规模,但这几年拿地权益比始终在50%以下。同等销售规模下,鑫玛集团结转的收入大幅低于同行百强房企。

  媒体曾经披露,鑫玛集团相当一部分项目的权益是由上市公司之外的关联方持有。事实上,房企普遍存在对开发项目权益在上市公司内外的腾挪问题,只不过鑫玛集团的问题可能更为严重。

  这就不得不提到鑫玛集团的深层次治理问题。

  鑫玛集团最早是深圳福田国资企业,后经历改制后上市,后在2013年前后被险资股东富德生命人寿举牌。目前富德生命人寿为第一大股东、持股29.83%;深圳福田国资持股7.79%为第二大股东。

  不过,富德生命人寿虽然成为了第一大股东,但长期难以插手具体经营,导致公司无实际控制人。鑫玛集团的经营权掌握在凌克董事长为核心的管理层手中,但管理层几乎不持有什么股份。

  以董事长凌克为例,2021年年薪696万元,仅持有鑫玛集团380万股,以目前的股价计算市值不到4000万元。这对一家前十房企的掌门人来说,有点不可思议。

  鑫玛集团股东与管理层相互掣肘、治理问题难以解决的背景下,鑫玛集团的另一家香港上市公司鑫玛商置逐渐引起外界关注,这家公司的董事会成员完全由凌克等几位鑫玛管理层出任,且在鑫玛集团扶持下越做越大,逐渐成为一块优质资产。

  早就富德生命人寿入局鑫玛时,鑫玛集团就在香港收购入主星狮地产后改名为鑫玛商置,靠着鑫玛集团资金输血,以及优质项目注入,鑫玛商置的资产质量、财务稳健度、经营状况,均表现突出。其土地储备基本是位于一二线城市的优质土地,2021年销售额达到785亿元,利润40亿元,其中租金管理费同比增长37%至11.5亿元。鑫玛商置去年还继续收购土地达到230亿元。

  最让外界关注的是,虽然管理层在鑫玛商置持股也不多,仅有3%多一点的比例,但鑫玛集团在鑫玛商置仅持有40%出头的股份,另有约25%由一家外资股东持有,但在管理层控制董事会的情况下,鑫玛集团主要股东对鑫玛商置的控制并不稳固。

  鑫玛商置是否就是管理层为自己预留的“后路”?当鑫玛集团的问题越来越突出,投资者不得不发出疑问。

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